Qual é o melhor crédito habitação em Portugal? Comparativo 2024

Se você deseja conquistar um imóvel próprio, saiba que umas das alternativas mais utilizadas em Portugal é o crédito habitação.

Quer saber mais sobre o assunto? Continue a leitura e confira os detalhes completos!

O que é crédito habitação?

O crédito habitação é um financiamento que você faz com o banco para comprar um imóvel. Muito utilizado quando você deseja comprar uma casa mas não tem o montante total, o crédito habitação é uma alternativa que facilita a aquisição do imóvel.

Entretanto, o processo exige que o possível cliente apresente uma série de documentos para comprovar suas condições financeiras. Nesse sentido, além da documentação, existem diversos critérios específicos para obter a aprovação.

Tão importante como cumprir as exigências, é estar ciente das condições e taxas de cada instituição. Para ajudar nesta questão, existem ferramentas que ajudam o cidadão obter informações claras para escolher entre as propostas obtidas.

Como contratar um crédito habitação?

Contratar um crédito habitação é um compromisso que dura décadas, por isso, é muito importante que você tome a decisão com calma e tire todas as suas dúvidas antes de assinar qualquer contrato.

Naturalmente, um dos pontos essenciais para contratar um crédito habitação é o planejamento financeiro. Depois disso, há outras ações quando se pensa em contratar um crédito habitação.

• Ter uma estimativa de montante a ser financiado
• Pesquisar instituições financeiras confiáveis
• Simular o crédito habitação
• Comparar as taxas e custos em cada proposta
• Separar a documentação necessária dar entrada no processo
• Aguardar o prazo de aprovação (geralmente de 3 a 4 dias)
• Compra do imóvel (se o crédito for aprovado)
• Pagar os impostos e fazer a escritura

Qual é o prazo do empréstimo de crédito habitação?

De acordo com o Banco de Portugal, o prazo varia de 35 a 40 anos, dependendo da idade do mutuário. Este é um fator interessante a se considerar ao buscar um simulador de crédito habitação. O Banco de Portugal estabelece os seguintes prazos conforme a idade do mutuário. Segundo as informações que constam na página da instituição, os limites são:

• 40 anos, no caso de clientes com idade inferior ou igual a 30 anos;
• 37 anos, no caso de clientes com idade superior a 30 anos e inferior ou igual a 35 anos;
• 35 anos, no caso de clientes com idade superior a 35 anos.

Como funcionam as taxas de juro no crédito habitação?

Taxa de juros	Como funciona
Fixa	Nessa modalidade, o cliente terá a mesma taxa de juro durante todo o pagamento do crédito.
Variável	A taxa de juro variável no crédito habitação é indexada a Euribor e muda conforme as alterações do Índice
Mista	Acontece quando parte do empréstimo tem taxa fixa e a outra parte tem taxa variável. Por exemplo, os 6 primeiros anos com taxa variável e o restante com taxa fixa.

O que acontece se não pagar uma prestação do crédito habitação?

O incumprimento do crédito habitação é um problema que pode gerar uma série de problemas ao cliente, tais como:

• Cobrança de juros e mora
• Ação judicial
• Penhora de bens
• Entrar para a Lista Negra do Banco de Portugal
• Em última instância, a perda do imóvel

A fim de evitar os transtornos causados pelo incumprimento, é interessante que o mutuário avise o banco em situações de dificuldade. Com isso, a instituição pode propor estratégias baseadas nas condições atuais.

Como é feita a avaliação do valor da casa?

A avaliação é feita por um perito avaliador credenciado que vai avaliar as características do imóvel. Aqui estamos falando desde a localização, até aspectos de infraestrutura, conservação, ano de construção.

Depois de analisar estes e outros elementos, ele fornecerá um laudo como resultado da avaliação. Este documento fornecido pelo avaliador ajudará o banco a decidir o montante a ser emprestado.

Dica: os peritos avaliadores (ou empresas de avaliação) precisam estar cadastrados na Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM).

Como funcionam os pagamentos antecipados (amortizações) no crédito habitação?

Quando se fala em amortizar crédito habitação, muitas dúvidas podem surgir, desde a definição até as operações práticas. Pensando nisso, preparamos essa secção especial sobre o assunto.

O que é a amortização antecipada de crédito habitação? O pagamento de parcelas antes do planejado é a amortização antecipada, também conhecida como reembolso antecipado.

Quem pode solicitar? A amortização do crédito pode ser realizada por qualquer cliente que tenha um valor a mais e esteja disposto a antecipar o pagamento de suas parcelas.

Amortização antecipada, quais os custos? Os custos de reembolso antecipado dependem das regras da instituição financeira e da modalidade de taxa escolhida (fixa ou variável). Quando a taxa é fixa, a comissão máxima é de 2%. Já quando a taxa é variável, a comissão máxima é de 0,5%.

Como é feita a amortização antecipada no crédito habitação? Em resumo, o processo pode ser feito de 2 maneiras. Observe.

Tipo de amortização	Como funciona	Pré-aviso ao banco
Amortização parcial	O mutuário paga uma determinada quantia com antecedência .	7 dias
Amortização total	O mutuário faz a liquidação total do crédito antes do tempo esperado.	10 dias

A coluna "pré-aviso" na tabela acima refere-se ao período de antecedência que deve-se notificar a instituição bancária sobre a intenção de fazer pagamentos antecipados.

[INFOBOX] Em caso de amortização por morte ou desemprego, deslocação profissional ou morte, a comissão de amortização não é cobrada.

Que produtos e serviços posso contratar para reduzir o spread?

Ao contratar outros produtos ou serviços do banco, o spread do empréstimo pode ser reduzido. Por meio do processo de cross-selling (venda cruzada) as instituições propõem vendas associadas facultativas como uma alternativa de reduzir o spread. Saiba os principais recursos disponíveis na lista abaixo:

• Seguro de vida;
• Seguro multirriscos;
• Seguro saúde;
• Seguro para veículo;
• Cartão de Crédito;
• Poupança;
• Domiciliação de ordenados.

No entanto, esteja atento e calcule o custo-benefício de ter despesas extras para reduzir o spread. Deste modo, você consegue avaliar se a ação é ou não vantajosa para o seu perfil.

Quais são os documentos necessários para pedir crédito habitação?

Documentos básicos:

• Documento de identificação válido e dentro de validade
• Cartão de contribuinte
• Comprovativo de morada válido e com menos de 3 meses
• Declaração da entidade patronal a comprovar vínculo contratual e antiguidade na empresa
• Declaração de rendimentos
• Última* declaração de IRS e a respectiva nota de liquidação
• Extratos bancários dos últimos 3 meses
• Mapa de responsabilidade (pode ser extraído no site do Banco de Portugal)

Documentos especiais para trabalhadores independentes:

• Comprovativo de rendimento (para trabalhador independente)
• Escritura de constituição de Sociedade ou Início de Atividade (para trabalhadores por Conta Própria ou Independentes).
• Resumo de faturação dos últimos 3 meses

Como transferir um crédito habitação para outro banco?

Primeiramente, antes de transferir um crédito habitação para outro banco, é necessário comparar entre o crédito atual e as condições oferecidas por outra instituição.

Isto posto, muitas pessoas se perguntam "Tenho de pagar para transferir um crédito habitação para outro banco?".

Saiba que a resposta é variável, pois são encontrados bancos que oferecem transferência livre de taxas conforme o valor do montante.

Todavia, nos casos em que você tem de pagar para transferir um crédito habitação para outro banco, você poderá encontrar encargos como:

• Comissão de reembolso antecipado
• Comissão de abertura de processo e formalização
• Comissão avaliação do imóvel
• Custos notariais
• Serviço de solicitadoria

Quais são os tipos de crédito habitação?

Atualmente existem diversos tipos de crédito habitação disponíveis no mercado. Cada um deles tem suas funções para atender diferentes necessidades. Veja a tabela abaixo e conheça 7 tipos de crédito habitação.

Tipo de crédito habitação	Principais finalidades
Crédito arrendamento e segunda casa	Voltado a pessoas com objetivo de comprar um imóvel para arrendamento ou adquirir uma segunda casa.
Crédito construção	Situações em que já se tem um terreno mas se precisa de capital para construir a casa.
Crédito obras	Usado para realizar obras ou reformas no imóvel, em determinadas instituições há como incluir essa opção no crédito para compra de habitação.
Crédito casa pré-fabricada	Direcionado a clientes com interesse em casas pré-fabricadas que precisem fazer a construção, compra ou obras.
Crédito habitação bonificado	Destinado a pessoas com deficiência (PCD) com grau de incapacidade superior ou igual a 60%. O crédito pode ser utilizado para compra, ampliação, construção ou reforma da casa.
Crédito complementar / Multifunções	Utilizado para despesas extras relacionadas à casa, tais como mobiliário, decoração e demais custos
Crédito para comprar casa em planta	Uma solução oferecida por algumas instituições pensando nos clientes que desejam comprar um imóvel na planta ou em construção

Embora existam diversos tipos de crédito habitação, as opções disponíveis podem variar conforme a instituição escolhida.

As regras e documentos necessários também estão sujeitos a exigências variáveis de acordo com cada banco.

Qual o valor máximo que o banco me empresta?

Como o banco não pode financiar 100% do valor no crédito habitação, deste modo, o máximo que o banco lhe empresta é até 90% do valor do do imóvel. Porém, há instituições que financiam entre 80 e 85%, enquanto outros bancos o percentual é diferente em relação ao valor de avaliação e de aquisição

isto posto, o valor máximo do crédito habitação também é influenciado por fatores como:

• A taxa de esforço
• O montante oferecido como entrada
• Maturidade dos mutuários
• Perfil de risco

Existem seguros obrigatórios para contratar um crédito habitação?

Tecnicamente, o seguro de vida não é obrigatório, mas alguns bancos fazem do seguro de vida um requisito para aprovação.

O que a Lei exige é a contratação da cobertura contra incêndios, que costuma estar incluída no seguro multirriscos no crédito habitação.

O que é a TAEG?

Taxa Anual Efetiva Global (TAEG) trata dos custos totais do a serem pagos, já que considera fatores como:

• Impostos
• Seguros
• Comissões
• Juros
• Entre outras despesas

Embora a TAEG seja bastante ampla, nela não são contados custos notariais, despesas com incumprimento e reembolsos antecipados.

Dica: é comum encontrar uma TAEG maior que a TAN em um crédito habitação, já que a primeira taxa abrange a segunda.

O que é o MTIC?

Como o próprio nome indica, o Montante Total Imputado ao Consumidor (MTIC) é o valor total que você pagará pelo crédito. É no MTIC que são somadas a TAN, TAEG, seguros, comissões, impostos e outras despesas associadas ao crédito.

O que é a FINE?

A Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE) é um documento que o banco deve entregar quando você solicitar um crédito habitação. Na FINE, serão apresentados todos os detalhes da proposta de crédito.

É na FINE que você encontrará as informações principais do crédito. Isso inclui dados como a duração, prestações, todas as taxas, comissões e encargos a serem pagos no financiamento.

Além de um documento informativo, a FINE é uma grande aliada na hora de comparar propostas entre instituições.

Posso desistir após a contratação?

Sim, mas há um prazo determinado. O direito à livre revogação, que consta no artigo 17.º do Decreto Lei n.º 106/2009.

O prazo para desistir do crédito é de 14 dias a partir da celebração ou recepção do contrato (caso o documento tenha sido recebido após a assinatura).

Para ganhar tempo ao contratar um crédito habitação e evitar arrependimentos, a dica é cautela. Pesquisar e comparar propostas antes de tomar uma decisão pode ser uma atitude positiva nessa direção.

Quais os principais impostos na compra de uma casa?

Quando você compra uma casa por meio do crédito habitação, existem alguns impostos que você provavelmente irá se deparar:

• Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)
• Impostos Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)
• Imposto de selo sobre a compra do imóvel
• Imposto de selo sobre o crédito habitação (se houver)

Atenção! O IMT e o Imposto de Selos devem estar pagos para realizar a escritura.

Com que idade se pode contratar um crédito habitação?

Tecnicamente, a idade mínima é de 18 anos para pedir o crédito e no máximo 75 anos ao terminar de pagá-lo. Porém o que costuma se ver no mercado é a contratação por pessoas entre 25 e 55 anos.

O que é a taxa de esforço?

Basicamente, a taxa de esforço é o percentual da renda familiar que será utilizada para pagar as parcelas de crédito.

Existem classificações/estados da taxa de esforço conforme o percentual dos rendimentos a serem utilizados para pagar o crédito habitação, veja abaixo.

Taxa de esforço	Estado
> 40%	Muito alta
= 40%	Alta
> 30 % e < 40%	Ideal
=<30%	Ideal máxima

O que é o spread?

Por norma, o spread é fixo, mas a percentagem pode mudar se as condições iniciais da contratação não forem as mesmas. Vejamos um exemplo claro disso.

Ao longo dos anos, por diferentes motivos, o cliente pode cancelar produtos adquiridos na negociação inicial. Logo, o cancelamento de produtos como seguro automóvel, seguro saúde, entre outros, muda as condições do negócio. Alteração essa que pode afetar o spread.

Todavia, casos de arrendamento, falecimento ou divórcio não costumam gerar o aumento do spread.

O que é a TAN (Taxa Anual Nominal)?

Taxa Anual Nominal é uma taxa de juro do crédito, que inclui o spread. É interessante observar que nos créditos com taxa fixa, a TAN será a soma da taxa contratada com o spread.

Já no crédito com taxa variável a soma conta o spread e a taxa de indexante, Euribor por exemplo. No entanto, a TAN não mostra os demais custos do empréstimo.

Além disso, apesar de ser anual, a TAN é cobrada mensalmente nas prestações do crédito.

O que é o IMT?

O Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas (IMT) é uma tarifa que deve ser paga quando há transação financeira e mudança de proprietário.

Mesmo com a definição esclarecida, esse imposto pode gerar muitas perguntas ao cliente que precisará arcar com o custo. Veja 4 dos principais questionamentos:

1. Quem paga o IMT? O novo dono da propriedade.
2. Quanto custa o IMT? Entre 1 e 8% do valor declarado na escritura ou valor patrimonial tributário do imóvel (qual das quantias for maior).
3. É possível parcelar o IMT? Não, o pagamento deve ser integral.
4. É possível ter isenção do IMT? Sim,

Como se calcula e qual é a importância do LTV?

Loan-To-Value (LTV) é um termo usado para se referir ao cálculo do valor da dívida sobre o valor do imóvel. O percentual resultante ajuda a indicar o risco envolvido no negócio e o qual o percentual do valor do imóvel que será financiado.

A percentagem do LTV vai de 0 a 100%, sendo 100% um empréstimo sem garantia. O LTV mais comum aplicado pelos bancos varia de 60% a 80%.

Lembramos que o LTV não é um indicador a ser observado de forma isolada, mas sim em conjunto a outros fatores como taxa de juros e tipo do imóvel.

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